KalselBabusalam.com, JAKARTA – Kinerja emiten properti menunjukkan arah yang beragam sepanjang kuartal pertama tahun 2026. Data terbaru menyoroti perbedaan signifikan antara perusahaan yang mencatat penurunan dan yang berhasil membukukan pertumbuhan laba.
Sebagai contoh, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) mengalami penurunan kinerja pada tiga bulan pertama 2026. Penjualan dan pendapatan usaha perseroan tercatat sebesar Rp 2,55 triliun per kuartal I 2026, menurun 6,37% secara tahunan (year on year/YoY) dari Rp 2,73 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya. Akibatnya, laba bersih CTRA ikut tergerus 21,51% YoY, menjadi Rp 518,3 miliar per 31 Maret 2026.
Sementara itu, PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) menghadapi tantangan serupa pada laba bersihnya, meskipun pendapatan mengalami kenaikan. Pendapatan neto SMRA mencapai Rp 2,23 triliun per kuartal I 2026, naik 6,14% YoY. Namun, akibat tekanan dari sejumlah biaya dan beban operasional, laba bersih SMRA justru merosot 20,34% YoY, menjadi Rp 189,76 miliar pada kuartal pertama tahun ini.
Berbeda dengan CTRA dan SMRA, dua emiten properti lainnya, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) dan PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI), berhasil mencatatkan peningkatan kinerja yang impresif. PWON membukukan pendapatan sebesar Rp 1,64 triliun sepanjang kuartal I 2026, tumbuh 5,83% YoY. Laba bersihnya bahkan melonjak signifikan sebesar 29,31% YoY, mencapai Rp 389,99 miliar pada akhir Maret 2026.
Kinerja PANI jauh lebih spektakuler, dengan pendapatan sebesar Rp 1,1 triliun, melonjak 82% dibandingkan tahun lalu. Laba bersih yang dapat diatribusikan kepada entitas induk tercatat sebesar Rp 578 miliar, meningkat lebih dari 10 kali lipat secara tahunan. Presiden Direktur PANI, Sugianto Kusuma atau yang akrab disapa Aguan, menyatakan dalam keterbukaan informasi pada 4 Mei 2026, “Kinerja ini mencerminkan peningkatan kualitas pendapatan serta efektivitas strategi monetisasi kawasan yang semakin terarah.”
Lantas, apa yang menyebabkan perbedaan kinerja emiten properti ini? Liza Camelia Suryanata, Head of Research Kiwoom Sekuritas, menjelaskan bahwa divergensi ini lebih banyak disebabkan oleh model bisnis dan sensitivitas terhadap suku bunga, bukan semata-mata kondisi sektor properti secara keseluruhan. Dilansir dari Kontan, Selasa (5/5), Liza mencontohkan bahwa pendapatan SMRA naik karena percepatan serah terima proyek, namun labanya tertekan oleh biaya konstruksi, bunga, dan diskon penjualan. CTRA, di sisi lain, unggul dalam marketing sales, terutama di segmen menengah yang sangat sensitif terhadap Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan daya beli konsumen.
PWON, menurut Liza, menunjukkan stabilitas terbaik berkat ditopang oleh aset pendapatan berulang atau recurring income dari pusat perbelanjaan (mal), hotel, dan perkantoran yang mulai pulih. Sementara itu, kinerja PANI mampu tumbuh karena permintaan di kawasan premium yang relatif “kebal” terhadap fluktuasi suku bunga. “Kinerja di kuartal I ini memberikan sinyal bahwa aset recurring income kini menjadi penopang utama. Adapun emiten pengembang hunian yang mengandalkan penjualan masih sangat bergantung pada siklus suku bunga dan daya beli,” jelas Liza.
Senada dengan itu, Muhammad Wafi, Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI), menambahkan bahwa perbedaan kinerja emiten properti sangat ditentukan oleh komposisi bisnis antara recurring income dan development. Emiten yang kuat di recurring income seperti PWON cenderung lebih stabil dan mampu tumbuh di kuartal I karena traffic pengunjung sudah pulih. “Sebaliknya, emiten yang lebih bergantung pada penjualan properti (development) seperti SMRA dan CTRA lebih sensitif terhadap demand dan timing pengakuan pendapatan, sehingga laba bisa fluktuatif meskipun revenue naik,” ungkap Wafi, dilansir dari Kontan, Selasa.
Arinda Izzaty, Analis Pilarmas Investindo Sekuritas, turut menguatkan pandangan tersebut. Ia menjelaskan bahwa SMRA mencatat pertumbuhan pendapatan karena serah terima proyek yang berjalan, namun laba tertekan akibat penurunan margin yang disebabkan biaya konstruksi, bunga, dan insentif pemasaran. CTRA yang cenderung development-heavy, mengalami penurunan pendapatan dan laba saat marketing sales melambat atau terjadi penundaan serah terima. PWON diuntungkan oleh porsi recurring income (mal, hotel, perkantoran) yang stabil dan mulai pulih pasca-normalisasi mobilitas. Sementara itu, kinerja PANI dan CBDK (yang juga terafiliasi dengan Sugianto Kusuma) lebih spesifik lagi, diuntungkan oleh penjualan lahan (land sales) besar dan proyek kawasan premium seperti PIK 2, sehingga lonjakan kinerja lebih didorong oleh transaksi non-berulang bernilai besar. “Jadi, faktor pembeda utama kinerja mereka adalah eksposur ke recurring atau development, margin proyek, dan timing revenue recognition, bukan sekadar jenis aset semata,” papar Arinda, dilansir dari Kontan, Selasa.
Untuk prospek di tahun 2026, arah kinerja emiten properti kemungkinan besar masih akan selektif dan belum dapat pulih secara keseluruhan. Liza memperkirakan, selama suku bunga tetap tinggi, permintaan residensial akan tertahan, sehingga pengembang kesulitan menaikkan volume penjualan tanpa mengorbankan margin. Namun, pemulihan konsumsi urban tetap menjadi angin segar bagi pemain seperti PWON. “Proyek premium seperti PANI juga masih memiliki momentum, tetapi itu lebih merupakan cerita spesifik, bukan cerminan sektor secara keseluruhan,” ujar Liza.
Liza juga menggarisbawahi beberapa risiko yang membayangi kinerja emiten properti di tahun 2026, antara lain daya beli kelas menengah yang belum sepenuhnya pulih, tingginya cost of fund (CoF), serta potensi oversupply di beberapa segmen pasar. Meskipun banyak saham properti saat ini diperdagangkan dengan diskon terhadap net asset value (NAV), valuasi yang terbilang murah tersebut menunggu katalis, terutama mengenai arah kebijakan suku bunga. “Jadi, sektor ini lebih cocok dilihat sebagai strategi investasi yang bereaksi terhadap penurunan suku bunga, bukan sekadar ‘murah lalu pasti naik’,” katanya.
Muhammad Wafi berpandangan bahwa emiten properti dapat memulih secara bertahap sepanjang tahun 2026, meskipun belum mencapai kinerja yang sangat kuat. Arah suku bunga Bank Indonesia (BI) akan menjadi faktor krusial, karena penurunan suku bunga diharapkan mampu mendorong permintaan KPR dan penjualan aset properti. Dengan demikian, aset recurring income kemungkinan besar akan menjadi tulang punggung kinerja emiten properti tahun ini, terutama bagi mereka yang memiliki portofolio mal dan mixed-use development.
Wafi menambahkan, sentimen positif bagi emiten properti berasal dari potensi penurunan suku bunga, insentif properti dari pemerintah, dan peningkatan permintaan dari masyarakat urban. Namun, sentimen negatif masih berasal dari daya beli yang belum pulih penuh, biaya konstruksi yang tinggi, dan potensi oversupply di beberapa segmen. “Emiten ‘jawara’ tahun ini cenderung yang punya recurring kuat dan lokasi premium, seperti PWON dan PANI,” tegasnya. Berdasarkan analisis ini, Wafi merekomendasikan beli untuk saham PWON dengan target harga Rp 520 per saham, SMRA Rp 750 per saham, dan CTRA Rp 1.200 per saham.
Arinda Izzaty juga mencatat bahwa banyak saham properti saat ini masih diperdagangkan di bawah NAV (diskon RNAV), sebuah kondisi yang secara historis wajar mengingat sifat siklikal sektor properti dan risiko eksekusi yang tinggi. Meski demikian, kondisi saham properti saat ini cukup menarik secara relatif karena harga belum sepenuhnya mencerminkan potensi penurunan suku bunga, dan beberapa emiten telah menunjukkan pemulihan presales serta recurring income. Namun, pasar cenderung melakukan selective rerating, yang berarti tidak semua saham emiten akan naik secara bersamaan.
Arinda menyimpulkan bahwa emiten dengan visibilitas pendapatan tinggi, proyek yang jelas, dan tingkat leverage yang terkontrol akan lebih cepat mendapatkan rerating. “Jadi, saham emiten properti masih menarik dikoleksi, tapi pendekatannya harus stock picking, bukan sektoral broad-based,” pungkasnya. Untuk itu, Arinda merekomendasikan beli untuk saham PWON dengan target harga Rp 500 per saham, PANI Rp 10.000 per saham, CTRA Rp 1.100 per saham, dan SMRA Rp 520 per saham.
